상가건물 임대차보호법 일부개정법률안

제안이유 현행법은 건물의 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등으로 안전사고의 우려가 있거나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있음. 그러나 임대차기간이 만료되기 전에는 건물의 안전 확보나 철거ㆍ재건축을 위하여 점유를 회복할 필요가 있더라도 임대인이 계약을 해지할 수 있는 명시적인 근거가 없어 노후 상가건물의 정비와 효율적 이용이 제약될 수 있다는 지적이 있음. 또한 임차인의 귀책사유 없이 계약이 종료되는 경우 영업손실, 권리금 및 이전비용 등에 관한 합리적인 손해배상 기준도 미비한 실정임. 이에 건물의 기능적ㆍ구조적 결함 등으로 자산가치와 수익성이 현저히 낮게 평가되는 경우를 계약갱신 거절사유와 계약해지 사유로 정비하고, 사용승인일 등부터 30년 이상 경과한 건물을 철거하거나 재건축할 필요가 있는 경우에는 업무시설을 10년 이상 점유ㆍ사용한 비중소기업 법인인 임차인에 한하여 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하려는 것임. 아울러 철거ㆍ재건축을 위한 해지의 절차와 효력 발생 시기를 정하고, 계약해지 및 건물의 안전상 우려나 자산가치ㆍ수익성 저하에 따른 계약갱신 거절에 관한 손해배상과 소멸시효의 기준을 마련하는 한편, 임대차 종료 당시 비중소기업 법인이 임차한 업무시설을 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외함으로써 임차인 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 균형을 도모하고, 건축물의 안전 확보와 도시환경의 정비 및 부동산의 효율적 이용에 이바지하려는 것임. 주요내용 가. 건물의 기능적ㆍ구조적 결함 등으로 자산가치와 수익성이 현저히 낮게 평가되는 경우를 계약갱신 거절사유로 신설함(안 제10조제1항제7호라목). 나. 임대차 종료 당시 중소기업에 해당하지 아니하는 법인이 임차한 업무시설을 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외함(안 제10조의5제3호 신설). 다. 건물의 안전상 우려나 자산가치ㆍ수익성 저하로 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 함. 또한 사용승인일 등부터 30년 이상 경과한 건물의 철거ㆍ재건축을 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 업무시설을 10년 이상 점유ㆍ사용하고 해지 통지 당시 비중소기업 법인에 해당하는 임차인에 대하여 계약을 해지할 수 있도록 하고, 그 해지요건과 절차를 정함(안 제10조의8). 라. 계약해지에 따른 영업손실, 권리금 및 이전비용 등의 손해배상과 소멸시효에 관한 기준을 마련하고, 건물의 안전상 우려나 자산가치ㆍ수익성 저하에 따른 계약갱신 거절에도 손해배상 및 소멸시효 규정을 준용함(안 제10조의10 신설). 마. 개정규정을 법 시행 당시 존속 중인 임대차계약에도 적용함(부칙 제2조).